Skal utvikle næringseiendom i hjertet av Oslo

Eiere av CBD-eiendommer av dette kaliberet har som regel evighetsperspektiv på eierskapet, men Hieronymus Heyerdahls gate 1, også kalt HH1, har vært eiet av et globalt fond siden 2015. Fond og andre finansielle strukturer har ofte en kortere horisont for eierskap i sin exit strategi, og nå kunne tiden være moden for å realisere etter 5 år med god underliggende verdistigning. Eiendomsverdien i dag er godt over 1 milliard kroner.

– Vi henvendte oss direkte til selger. Deretter har det vært en uvanlig lang prosess frem mot transaksjonen, men eierselskapet var heller ikke mandatert for salg, forteller Stian Levi Andresen.

Det karakteristiske bygget er nærmeste nabo til Oslo Rådhus, med fantastisk utsikt over Oslofjorden, Aker Brygge og Akershus Festning. Med gangavstand til Bjørvika gjennom Kvadraturen på den ene siden, med Vika og Aker Brygge på den andre, ligger den også midt i kjernen av Oslo CBD og utgjør et ypperlig utgangspunkt for flere aktører i næringslivet.

– Flere av dagens leietakere har reforhandlet og forlenget sine leieavtaler, men det vil være noe ledig areal i de tre øverste etasjene ved overtakelse. Dette ønsker vi å rehabilitere til topp moderne standard og leie ut, forteller Andresen, som er trygg på at HH1 vil være et attraktivt produkt i leietakermarkedet.

– Dette er området med de høyeste leieprisene, lavest ledighet og flest leietakere med høy betalingsvilje i kontormarkedet, legger han til.

Næringseiendom som verdiskaper

Bygget er av Ferd identifisert som en interessant «value add» kontorinvestering på lik linje med nybygg.

– Forskjellen er at verdiene skapes gjennom utvikling av eksisterende bygg, fremfor å bygge nytt som vi vanligvis gjør, sier han og forteller videre at det er begrenset med attraktive eiendommer for utvikling av nybygg der implementering av bærekraftige løsninger stimulerer til økt gjenbruk.

– Litt eldre bygningsstrukturer kan være mer robuste for gjenbruk, i motsetning til mye av det som ble bygget på 80- og 90-tallet, illustrerer Andresen.   

For å møte endringene i markedet, har det blitt stadig viktigere å tenke helhetlig for å tiltrekke seg leietakere. For Ferd Eiendom betyr det å legge til rette for verdiskapning hos målgruppene som en integrert del av eiendomsutviklingen.

– Vi ønsker å gjøre grep for å sikre en god miks av leietakere som komplementerer hverandre. Det vil blant annet innebære en revitalisering av bygulvet, sier Andresen. Han viser til at konseptuell tankegang ofte er en del av løsningen, og de ser for seg et handels- og tjenestetilbud som både støtter leietakernes virksomhet og inviterer nærområdet inn.

– Før var det stort sett retail-aktører som betalte godt for beliggenheter som dette, men nå er flere under strukturelt press, sier han og sikter blant annet til økt konkurranse, netthandel og endrede kjøpsvaner hos forbrukerne.

– Dessuten vil det nye Nasjonalmuseet tiltrekke seg nær én million besøkende i året, noe vi tror vil bidra til et mer aktivt byrom ut mot Rådhusbryggen.

Like ved ligger også Trekanttomten, nylig kjøpt av Ferd og Vedal.

Konseptuell byutvikling

Næringseiendommen består av åtte etasjer, der hver av dem er på ca. 1600 kvadratmeter. I dag er det betydelig ledighet i bygget, noe Ferd Eiendom har tenkt å endre på.

– Ved å optimalisere oppdelingen av planene, rehabilitere til topp moderne standard og tilby leietakerne et utvidet servicetilbud og servering, kan potensialet ved beliggenheten utnyttes til det fulle, sier Andresen.

Ferd Eiendom vil sette sammen et tverrfaglig team med god kompetanse på konseptuell byutvikling og utleie. Målet er å gjøre bygget mer levende og innbydende, ifølge investeringssjefen.

– Vi kommer til å rehabilitere alle ledige lokaler, oppgradere teknisk anlegg og sørge for at alle overflater blir topp moderne.

Les også om utviklingen av Marienlyst

Eiendom med lyse utsikter

Det er utvilsomt gode utsikter for eksisterende og nye leietakere i lang tid fremover.

– Eiendommen har en unik henvendelse med utsikt over fjorden, og det er nokså utenkelig at det vil bli bygd noe i front av Rådhuset, sier Andresen.

Området eies av kommunen og regnes for å være Oslos fineste uterom med viktig historisk betydning. I dag er området bilfritt, med både buss- og trikkestopp i nærheten. I sommerhalvåret kommer plassen virkelig til sin rett, med et bredt utvalg av fortausrestauranter, fergevirksomhet til øyene og ikke minst byens mange festivaler og happenings på Rådhusplassen.

Overtakelsen av bygget fant sted 30.09.2020, og arbeidet med forretningsplanen startet for fullt ved overtakelse.

HH1 – Hieronymus Heyerdahls gate 1

• Klassisk bygg fra 1936, tegnet av arkitektene Torp og Torp.
• Høyesterettsadvokat Hieronymus Heyerdahl var ordfører i Kristiania fra 1912 til 1914 og var initiativtaker til byggingen av Rådhuset, Hieronymus Heyerdahls gate 1 og regulering av Vika.
• Gjennom 79 år ble HH1 pietetsfullt tatt vare på og eiet av samme familie. I 2015 ble bygget solgt til CBRE Global Investors.
• Ypperlig beliggenhet i Oslo CBD i umiddelbar nærhet til et høyverdig kollektivknutepunkt.
• Består av åtte etasjer på 1 600 kvm per plan.
• Vil fremstå med en utadrettet 1. etasje og syv kontoretasjer.
• Ferd ønsker å fylle bygget med kontor-leietakere og revitalisere bygulvet.